不動産による対策
アパート建設で節税効果は大
アパート建築は、相続税の節税対策として有効です。
【 具体例 】
何もしないで、預貯金1億円と空地（3億円）とアパートを1億円で建築した場合を比較して下図で説明します。
| 建物 | 建築費が1億円でも、建物の相続税の評価方法は市町村が決めた固定資産税評価額が基準となる為、 約半分（5,000万円）になり、さらに人に貸しているので、立退き料を考慮して、そこから30％価値が下がります。 結果として、3,500万円程度の評価額となります。 |
|---|---|
| 土地 | 建物同様、人に貸しているので、18％評価が下がります。 すなわち、3億円の土地が2億4,600万円の評価となります。 |
| ○相続税の支払いに使える | メリット | ○相続税評価額が安い |
|---|---|---|
| ○分割しやすい | ○賃料収入がある | |
| ○相続税評価額が高い | デメリット | ○換金しにくい |
| ○高い固定資産税を支払う必要あり | ○分割が難しい | |
| ○当初は満室でも10年後には空室が目立つ、修繕費の負担が多くなるケースも |
事業、居住用の宅地は低く評価する
遺産の中に、一定の要件を満たす被相続人等の住宅や事業に使われていた宅地等がある場合、その宅地等の評価額の一定割合を減額する特例があります。
これを「小規模宅地等の特例」といいます。
同特例は、相続によって取得した宅地が被相続人や被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族の事業用や居住用の宅地であった場合には、 一定面積までの部分は通常の評価額から80%又は50%を減額するというものです。
そもそも「小規模宅地等の特例」が存在する趣旨は、被相続人が居住していた宅地又は商売していた事務所用の宅地というのは相続人にとっても生活基盤となるため、 税負担について配慮しようというものです。
①相続人等が相続税の申告期限まで事業又は居住を継続しない宅地等
（現行200m2まで50％減額）を適用対象から除外します。
今までは被相続人の居住用宅地であれば、相続人が事業や居住をしていなくても50％を減額することができましたが、 今後は相続税の申告期限までその宅地を相続人が事業や居住を継続していなければ減額できなくなります。
親と同居していない子供にとっては、まさに大増税となる可能性があります。
②一の宅地等について共同相続があった場合には、
取得した者ごとに適用要件を判定します。
共同相続人のうち一人でも80%減額が適用できれば、すべてに80％減額が適用できるということで節税によく利用されてきましたが、 今後はそれぞれの取得者毎に減額の判断がされます。
例えば、被相続人の配偶者と持ち家のある長男が1/2ずつ相続した場合、継続して住み続ける配偶者は今まで通り80%減額ができるのに対し、 そこに住まない長男が相続した部分については一切減額ができなくなります。
③一棟の建物の敷地の用に供されていた宅地等のうちに
特定居住用宅地等の要件に該当する部分とそれ以外の部分がある場合には、
部分ごとに按分して軽減割合を計算します。
一棟の建物の中に居住用と賃貸用がある場合、その敷地全体が特定居住用宅地として240m2 までの部分に80％減額が適用されていました。
しかし、今後は部分ごとに按分して計算されます。 相続税対策として自宅兼賃貸マンションを建てて敷地全体を80%減額させるという節税方法がありますが、今回の改正によって、 賃貸部分に対応する敷地部分は50%しか減額できなくなります。つまり、節税効果が薄れるということです。今後は注意が必要です。
